前言：这是瞭望君年在《中国财富》做记者时撰写的一篇稿件。十年前，瞭望君有机会接触到了温州一个炒房团策划人，了解到了一些有关炒房团、开发商的不可思议、啼笑皆非，又引人深思的故事。看似荒诞却真实的发过，颇有黑色幽默的味道。感觉蛮有意思，所以推荐给大家。
炒房团是一个很神秘、也是一个让大众厌恶的群体。其实，炒房也有风险。如同前两年大火过的币圈一样：有人一败涂地，徘徊在崩溃边缘；有人险中求到了富，一时风光无两。随着地产黄金十年的远去，依靠买房躺着赚大钱的时代,已经一去不返。
“炒房团”这个群体也许会慢慢消失，甚至被渐渐遗忘。但是，人性的自私、贪婪的众生相、资本的逐利以及曾藏在这个时代背面的阴暗面都不该被淡忘。
因为只有记得，才有可能去阻止疯狂再度发生。
祝“房住，不炒”。
以下为正文
一则温州炒房团折戟迪拜、财产蒸发20亿的消息令一度沉寂的温州炒房团再度高调回归大众视野。
但是，当外界已经听惯了有关温州炒房团的种种传说之后，一个一直隐身炒房团背后的特殊群体开始浮出水面。他们正式的身份是房产营销策划人，但普通民众或许更愿意叫他们炒房团的幕后组织者；他们的社会地位不一定显赫，但能量绝对不可低估，只要他们瞄上哪个城市，哪个城市的房价就必定风生水起；他们不一定腰缠万贯，但能带动的资金少则数亿，多则数十亿。
如此的一群人很容易被深受房屋涨价之苦的普通民众描述成一群兴风作浪的“恶人”，但如果回归到资本的本性上来思考问题，我们又会发现，他们又似乎是不可指谪的，因为简单地用道德来评判资本的行为，至少是有失偏颇的，而且他们所走的路实际上早已有人打好路基，只是他们比别人更早看到了那条路而已。
年11～12月，《中国财富》记者前往温州炒房团的大本营，深入采访了几位炒房团的“幕后策划人”，一幅温州炒房团的拼图逐渐清晰起来。
从购房团到炒房团被认为第一个组织温州人赴外地团购房产的是《温州晚报》房产部原主任李海彦。年，温州房价已逼近上海房价，而且出现了买房需要排号、走后门的现象。而距离温州不远的上海，不但房屋布局、建筑规划优势明显，而且购房还可以解决户口。于是，一批温州人选择了去上海买房。
而此时，一些上海房地产商亦有意识地到温州媒体上投放广告。由于当时温州的媒体竞争十分激烈，时任《温州晚报》房产部主任的李海彦不得不考虑如何为上海房地产开发商客户提供更好的服务。令李海彦没想到的是，她当时为了招揽房地产广告而策划的“异地购房”活动，竟然让自己一夜之间成了房地产开发商和温州购房者的宠儿。年8月18日，李海彦带领名温州人到上海现场看房、购房，当场成交49套，成交总额达多万元。
异地购房让李海彦尝到了甜头。此后，她又多次组织购房团到上海购房。公开资料显示，李海彦组织的温州购房团，曾创下三天成交超过1亿元的记录。年，李海彦成立了温州市百盈房产营销策划有限公司，承接地产营销、策划等业务，但绝大部分业务还是组织温州人异地置业。
百盈房产营销策划有限公司现任总经理张和平，就是李海彦当年的拥趸之一。他告诉《中国财富》记者，年之后，随着房价的不断攀升，很多温州人购房已经不是为了满足自住需求，而是把购房当成一种投资。如果之前参加团购的人可以被称为购房团的话，那么此后参加团购的就应该叫“炒房团”了，他们最基本的操作途径就是：买进、卖出、套现后再买进、再卖出，如此周而复始，慢慢地，片片雪花就能滚成雪球。
和外界想象中不同的是，虽然炒房团中不乏身家上千万的富翁，但大多数人并不是“那么有钱”。他们之所以能动辄买下几套乃至几十套房产，一个重要的原因是他们善于操作资金杠杆，以小博大。张和平认识一个温州人，短短几年时间，通过炒房就让几百万元变成了几千万元，靠的就是资金杠杆。比如，一个人拥有万元，他绝不会只买一套价值万的房子，而是分期付款20%买五套房子。几年前，一线城市的房价几个月就可能上涨50%，此时将五套房子全部卖出去，套现的资金就可以支付10套房子的首付，雪球就这样开始滚动起来了。很多温州人借此成为了千万富翁，甚至亿万富翁。
一些成功的案例让温州人对投资房产产生了独特的偏好。在温州采访期间，《中国财富》记者接触的一些温州炒房人，均对房地产的前景充满乐观。“保守计算，投资房产就算回报率只有15％，那也比别的行业好很多。”一位涂姓炒房人告诉记者，“我们绝不会把钱存进银行里。就算房地产不再火了，我们还有房子，房子卖不出去还可以出租。没有比投资房产更好的生意了。”
记者通过采访了解到的情况是，商铺、高档公寓、别墅，是温州炒房团的首选，而且以短线投资为主。上述项目利润高、容易出手已成温州炒房人的共识。当然，不乏喜欢投资中低档商品房的炒房人，因为中低档商品房有时会成为涨价的“黑马”，但投资者必须具备一双能识别“黑马”的眼睛。
由于对房地产行业信心足，温州人买起房来表现得很“豪迈”。张和平告诉记者，温州人选项目时显得谨小慎微，但一旦相中某个楼盘，就会动辄买下几套甚至十几套。上海某楼盘，一个温州客户就曾创下一次性购买十二套的记录。张和平对年百盈房产组织的购房团购买上海世贸滨江花园三期项目时的火爆场面仍记忆犹新。当时，购房团一天就订了套。购房团当初购买时，世贸滨江每平方米的售价仅为1.3万元左右，一年过后，就上涨到了两万多元每平方米。
温州炒房团的目光绝不仅限于一线城市，只要他们觉得有升值空间，二线城市的房地产项目他们同样不会错过。随着温州房价的不断攀高，附近城市的楼市跟着火爆了起来，比如紧挨温州的丽水市就常常到温州推广楼盘。近水楼台先得月，近几年丽水的楼市得到了“长足发展”，房价翻了几番。曾任丽水市万锦花苑项目售楼员的王萍接受《中国财富》记者采访时，给记者讲了一段她的亲身经历：5年，万锦花苑卖得并不是很好。彼时，温州炒房团已经在全国炒出了名气。对于一个地级市的项目，温州炒房团是否感兴趣？该公司营销部经理“抱着试试看的心态”，联系了温州几个看房团的负责人，以高佣金相诱，以求快速回笼资金。前后几拨温州看房团的表现没让该营销部经理失望，他们为万锦花苑贡献了几千万元的销售额，一个头发花白的温州老华侨就豪掷0万元买了多套门面房。
对于温州人的阔绰，北京的开发商们亦有领略。曾为北京万年花城做过售楼员的小王对温州人的“大手笔”印象深刻：“温州购房团的客人一个个提着大提包，有的甚至是‘蛇皮袋’，打开就是一提包或一袋子百元面值的人民币。一群人看好房后，一个客户轻描淡写地说：‘整个单元我们要了。’”温州炒房人的眼光没错，北京万年花城最初的开盘价仅为多元每平方米，八个月后就涨到了1万多元每平方米。如此丰厚的回报，难怪会引得温州人纷纷把资金抛向楼市了。
炒房团不断推高房价，不断高涨的房价又吸引了更多的炒房者，而且可以激活普通购房人买涨不买跌的心理，于是，炒房团的“生意”就更好做了。房地产市场进入这样一个循环，对房地产开发商和炒房者来说无疑是一个“良性循环”，而对普通购房人来说则是一个“恶性循环”。
不可抗拒的风险温州炒房团的生意当然并非一帆风顺。
5年，面对不断升温的楼市，国家有关部门意识到，如果放任不管，房地产业不但会成为宏观经济过热的“病灶”，而且可能造成巨大的金融风险。当年上半年，国务院办公厅先是出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（老八条），后又转发了七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新八条）。新老“八条”从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费、市场监测、检查等多方面切入，加强了对房地产市场的宏观调控。
新老“八条”的出台，无异给温州炒房团戴上了“紧箍咒”。很多炒房人开始纷纷抛售手中的物业，或转投别的行业，或选择观望，媒体公认的“炒房团团长”李海彦就是此时把她一手打造的百盈房产营销策划公司转让给张和平的。
接过李海彦“衣钵”的张和平很快就欣喜地看到，新老“八条”展现的效果不过是昙花一现。6年开始，楼市经过短暂的“低调”之后，又重现了持续看涨的“辉煌”。随后中央政府出台的一系列调控房价的政策同样雷声大雨点小，房价不仅没有如预想中的企稳，反而越长越快。中央政府宏观调控的失灵，让温州炒房团有惊无险地坐享了几年好时光。
然而，真正的考验到底还是来了。
8年的全球金融危机一度让炒房团陷入了危机。受全球金融危机影响，中国的房地产市场开始萎缩，市场观望气氛浓厚，房价出现了自年以来的首次同比下跌。张和平的客户有的低价抛售物业，有的被深深套牢。温州苍南县的炒房人李先生共在北京、上海等地购置十一套房。金融危机之前，他对买进卖出的倒房模式操作得得心应手，可是金融危机爆发之后，不仅手里的房产跌了10%左右，而且买方市场出现了萎缩，房子无法及时出手，每月必须交付四五万元的月供。无奈之下，他只好赔本卖了北京的两套房子，以缓解还贷的压力。
正是在这样的大背景下，张和平搬离了豪华的办公室，精简了员工，一心准备“过冬”。但冬天没有像张和平预想的那么漫长。从8年下半年开始，国家调整了以抑制房价过快上涨为主的市场调控政策，出台了一系列鼓励住房消费与投资的政策。受经济超预期复苏、宽松的货币政策及较高的通胀预期等因素的影响，从年春天开始，房地产市场出现了量价齐升的局面，到年年中，多数城市的房价创出了新高。
“我的判断有些失误。”张和平至今仍有些后悔。
除了国家宏观政策会影响炒房人的判断，炒房团对某个项目的“判断失误”同样不可避免。被称为“西部第一坑”的成都熊猫城就让温州炒房人吃了大亏。4年，熊猫城开始销售的时候，成都各大报纸宣称，成都熊猫万国商城是成都地铁一号线地下通道进出口，是成都市政府首批引进的大型投资项目，等等。但实际上媒体宣传中的地铁一号线地下通道进出口设在熊猫城底层商铺根本子虚乌有，更让他们郁闷的是，熊猫城还存在一铺多卖、假按揭等问题，部分业主购买的地下层商铺由于地铁一号线不经过此处，只能当作地下室使用。直到现在，仍有一些购买了熊猫城商铺的温州人忙着维权。
类似的事情亦曾在江苏发生过。6年，江苏某商业地产项目找到张和平，希望张和平能组织温州炒房团光顾。张和平组织了百十号温州人杀了过去，而且确有十几个客户购买了该项目的商铺。但令张和平始料不及的是，该项目的开发商几经易手，直到两年后还未完工。如今三年已经过去，张和平仍然不知道该项目到底竣工与否。期间，曾有客户找张问责。“最近没人找过我了。客户不来找我，我当然不会主动找他们。”张和平说。
对于一个项目的好坏，炒房团的组织者无法断定，而且炒房团的组织者不是强买强卖，因而他们不认为自己应该承担客户的风险。但一些客户自然不会如此认为。温州一家房地产中介公司的老板就曾因为一个烂尾楼盘而被推上了穷途末路。当年该中介公司带着炒房团去四川团购某项目，而该项目最后成了烂尾楼，找不到开发商的购房者就把怒气撒到了中介公司身上。他们一致认为，中介公司拿了地产商的佣金，就对他们的损失具有不可推卸的责任。先是不堪客户的“骚扰”，该中介公司不得不拿出20万元作为诉讼费用，但迟迟没拿到房子的炒房人坚持要求中介公司赔偿他们的损失，最后，这个曾带领不少温州人转战全国各大城市的中介公司老板，选择了一个风高月黑的深夜，悄无声息地离开了温州。
为什么温州人会如此热衷于炒房？张和平一语道破了玄机：“任何行业都有风险，但房地产业保值增值的潜力最大。做外贸的浙商，破产倒闭的有的是。股票基金，是虚拟的东西，风险高、不牢靠。近几年，全国房价除了短时间下跌外，基本上是一路高歌猛进。拿北京来说，5年到现在，房价翻了三四倍，做什么生意能有如此高的利润啊？”
开发商的“棋子”“温州炒房团催热淄博楼市？”年7月的某天，张和平从《鲁中晨报》上看到这则新闻时，有点想笑。就在该新闻出来的前一个月，他曾带着几十个温州人到淄博看过房。由于各种原因，几乎没有客户表达过要在当地购房的意向。“怎么就催热当地的楼市了呢？”他很费解。
实际上，做地产策划多年的他不是不明白：温州炒房团不自觉地又一次给开发商当了托。
翻开报纸、打开网页，类似“温州炒房团空降某地”、“温州炒房团意向购万房产”、“温州炒房团转战某市”等鼓吹温州炒房团购买实力的“新闻”连篇累牍。温州炒房团的组织者说，类似的“新闻”大多是当地开发商与媒体的炒作。张和平说，他带着客户每到一个楼盘，总能看到售楼处打出的“欢迎温州炒楼团”的醒目横幅。有的开发商甚至对他们“包吃包住”，十分热情。
“开发商知道我们能达到刺激房价的作用。”张和平说，他所带领的炒房团没少为开发商发挥背书的作用。
6年，无锡市崇安寺步行街项目启动。由于地理位置优越，商铺售价定为每平方米8万~12万元。这样的价格对当地投资者来说几乎就是天价。但就在当地投资者犹豫不定的时候，张和平带着他的购房团“杀”了过去。虽然没成交几套，可是温州炒房团来无锡团购的消息一出，再经过当地媒体的渲染，崇安寺步行街的商铺立即受到当地人的追捧。一个月后，张和平再看崇安寺步行街的销控表时，商铺已所剩无几。
或许有些不可思议，可奇迹就偏偏发生了。
湖南邵东皮革城曾遇到类似崇安寺步行街项目那样的销售难题。因为当地人认为，花30多万元买一个50平米的商铺有点不划算。7年夏天，张和平带领的购房团首次购买了十几套，第二次又购买了三十多套。第三次再去时，皮革城几百套商铺已被抢购一空。邵东皮革城营销部一位负责人握着张和平的手，不无感激地说：“多亏了你们，当地人听说温州炒房团来了，都抢着来买。”
开发商可以利用炒房团，炒房团的组织者同样可以“糊弄”开发商。
当很多温州人以炒房为“事业”的时候，一个个温州炒房团就如雨后春笋般地冒了出来，组织者之间的竞争亦随之日趋激烈。一位浸淫炒房行业多年的业内人士告诉记者，炒房团的组织者一般能从开发商那里拿到2%～5%甚至更高的佣金。温州实际上没有外界想象的那么多的炒房人，为了凑人气，组织者的“炒房团”里不乏滥竽充数的人。
年5月，《中国财富》记者曾参加过某知名房地产网站组织的、由北京前往天津某项目的购房团。那个临时组成的“购房团”里，绝大部分是年轻人，很多人还互相认识。由于房地产开发商“包吃、包喝、包接送，还送礼物”，大家还争相转告朋友，让他们来“免费游玩。”
可以想象，如此的“购房团”哪来的购买力？但开发商为什么好乐此不疲呢？没有销售额，组织者的利润如何保证？该网站的工作人员私下向记者透露，开发商要的是人气，就算少有成交，组织者仍然可以根据事先和开发商约定，拿到一些“辛苦费”。对开发商来说，几万元钱就可以达到造势、炒作的目的，远比高昂的广告宣传费便宜的多。
全民炒房背后的隐忧然而，温州炒房团独占鳌头的时代已经一去不复返了。继温州炒房团之后，山西炒房团、鄂尔多斯炒房团和一些尚不成气候的炒房团正如雨后春笋般地迅速崛起，他们和温州炒房团的“前辈们”一起四处排号、疯狂买楼，所到之处无不引起
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