为什么年会发生前文（“商品房的起源（上）”）提到的三件大事呢？除了需要让市场经济下的购房者快速“归位”外，还有两个重要原因：1、此前的房地产企业建造的大量住房无法正常消化，福利分房制度的存在是最大的阻力，去化库存影响到房地产企业的生存和希望，更影响此后的房地产行业的发展；2、亚洲金融风暴。年，爆发于泰国的亚洲金融风暴席卷了整个东南亚国家（包括亚洲四小龙与亚洲四小虎等），虽然此时的中国还未进入WTO，但为了帮助刚刚回归祖国怀抱的香港抵御国际金融炒家的狙击，仍旧损失了不少外汇储备，以及我国对遭受金融风暴影响的东南亚国家的出口贸易几乎停滞，两者对国内的经济还是影响不小的。
待福利房强制商品化和按揭贷款政策的实施，房地产行业的春天到来。同春天一起到来的，还有另一批人——温州炒房团。
年8月18日，多个温州人坐满了三节火车厢，浩浩荡荡抵达上海。他们不为旅游探亲做生意，而是在《温州晚报》的组织下，专程到上海来买房，这一次温州人在房地产市场砸下了亿元，此后全国各地遍布温州炒房团的身影。他们所到之处，当地房价无一例外的暴涨，他们将温州当地的报社变成了“购房旅行社”，他们将鄂尔多斯市变成了“鬼城”。他们的炒房手法多种多样：炒房号、预付定金（不签购房合同）直接加价卖出、开地产中介公司专注炒高自家楼盘房价、甚至成立私募基金直接向资金链断裂的房地产商借贷等。
这与其他行业利用信息不对称低价买高价卖赚取利差相比，相同的是都利用了信息不对称，不同的是炒房讲究如何将过度“催肥”的预期建立到接盘人的心里。与其说他们在炒房，不如说这些炒房团在“薅羊毛”，这些“羊毛”可能是当地人的血汗钱，一辈子的积蓄。
年，温州炒房团在全国范围内首次打响“名头”，此后还有山西煤老板炒房团、福建炒房团、深圳炒房团等，其组织模式、资本模式和炒房手法也都差不多。现在再来研究这些炒房团已经没有多大意义，他们只是表象，不过是资本的本性毕露而已。十九年过去了，他们仍旧在我们身边。
年对于房地产是个有些“戏剧化”的年份。首先，国家对炒房行为进行严厉的打击（实际上在年国家已经开始政策调控，但力度不大效果不明显）——“号文”出台，主要在房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷款、利率上浮、二套房首付上浮等方面进行严格的控制。房价像被抓住了“咽喉”，上涨势头被遏制。然而造化弄人，“非典”在中国全面爆发，为了保增长，住建部又下发了内容与“号文”相反的“18号文”，鼓励房地产的投资与融资，拉动内需，从而拉动经济增长，房价重回上涨通道，房地产企业和炒房团们虚惊一场。
年到年，不同角色的人和事件在普罗大众的心里建造起一波又一波关于房价上涨的预期，而我们就像一叶小舟，独自飘荡在波涛汹涌的大海里等待最后的“审判”。结局还未至，另一波骇浪却先至——年底，中国首个“地王”在北京面世。
“地王”的出现，让众房地产开发商们像打了鸡血一般自嗨起来，独乐乐不如众乐乐，房地产商们又将自己的“欢乐”成倍的传递给购房者，从而赚取更多利润。炒房团们只是一个楼盘接着一个楼盘爆炒，影响的只是楼盘周边或是整个城市，而全国几万家房地产开发商一起狂欢则又是另一个场景了。
从年开始，房地产拿地开发的热情似乎被炒房团们点燃，从一线城市到二线城市，再到三四线城市，可用遍地开花来形容。炒房团们没那么多，开发商们自己制造“炒房团”，如打着“欢迎温州看房团”的标语，花钱请百八十名温州人来演戏等手法层出不穷。因此，中国的商品房均价从年开始一直处于10%左右以上的增速（如下图），而一二线城市房价增速则远高于这个平均数。
虽然此时的房地产是国家的经济支柱产业，但房价过高引起的社会问题同样是政府不希望看到的。从年开始，“国八条”、“新国八条”、“国六条”、“九部委十五条”、“一房一价”政策、“小产权房”被叫停、上调首付比例、上调贷款基准利率、多次加息（仅年就4次加息）等，一直到年上半年恒大在香港IPO受阻，政府对房地产的宏观调控不断加码，到年才见成效。
只是，年的跌势是由于宏观政策的原因，还是由美国次贷危机造成的？回到年，这一年的9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，这个通知里主要讲的是两个内容：一是严格控制房地产的开发贷款，项目资金不达到35%的不给房贷；二是二套房首付不低于40%，贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。
从供给端看，房地产企业的贷款成本上升（利率多次上调），但只要利润率足够高（房价上涨），房企也能活得挺好。从下图分析，-年，广义货币增速一直保持高位，但上述的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》却极大的限制了资金流向房地产，再加上近20年最高的贷款利率，两者叠加，对于资本高周转的房地产行业来说，此时假如有一、两个项目出了问题，就可能导致现金流断裂。年上半年，一批房企的现金流出现严重问题，此时他们选择停止扩张，修炼内功，提升内部的管理效率。恒大、万科长期持有大量现金的目的就是为了应对类似的风险，因为他们的步子迈的太大了。
资金、利率加上同样因为房地产引起的美国次贷危机，让房企们迅速降温。造房子的降温了，买房子的当然也会迅速冷却。不仅房企向购房者的预期传递降温，购房成本的上升也让购房者的需求下降。从需求端看，二套房首付增加，住房贷款基准利率上升（7.83%，为近20年最高），实际贷款利率也上升了（1.1倍），市场经济体制下的核心要素——价格，急切的传递着市场的情绪——需求下降。预期下降，需求下降，两者一起造成了楼市的冷淡。
最终，奥运会的举办、汶川大地震、美国次贷危机的爆发，让年成为中国近代最不平凡的一年，同时也结束了房地产发展过热的阶段。
在此期间，还有一件非常重要的事件发生。年10月住建部出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，就此拉开货币化棚改的帷幕。货币化棚改，俗称：拆迁。
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